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2026年政令第17号：ボケテで中古不動産を購入することは、もはや投資家としての資格を得るのとは同じことではない

公開日 2026年9月26日. Lic. Moisés Iván Ríos Beitia

2026年政令第17号により、最低購入価格30万バルボアは新築物件のみに適用されることとなった。ボケテでは、投資家として住宅を購入する場合、中古物件の購入には50万バルボアが必要となる。

2026年9月16日、行政令第17号が施行された。30万バルボアという最低価格は、初回販売の不動産にのみ適用される。ボケテでは、不動産の大部分が中古市場である。

ボケテで不動産を購入する外国人は、たいてい同じ会話の中で2つの質問をします。それは、その土地の法的手続きが整っているかどうか、そしてその購入が居住権の取得に役立つかどうか、というものです。

9月16日に官報に掲載された2026年9月8日付の行政令第17号が公布されるまでは、多くの人々がこれら2つの質問を1つのものとして扱っていた。しかし、今はそうではない。

この政令は、2020年政令第722号およびその改正による枠組みに取って代わった。適格投資家としての永住権制度は引き続き存続している。変更されたのは、どのような種類の不動産が対象となるか、およびその金額である。

維持されたものと値上がりしたもの

初回販売物件：最低価格は300,000バルボアを維持する。新築で、未入居であり、かつデベロッパー、開発業者、またはその承継人から購入されたものでなければならない。
中古物件または二次市場：最低価格がB/. 500,000に引き上げられます。これは、当該物件がすでに売却、入居、賃貸、または当該開発事業とは無関係の第三者へ譲渡されている場合に適用されます。
いずれの投資方法においても、その投資は5年間維持されなければならない。
2026年9月16日より前に、すでに投資を行っていたか、または拘束力のある契約を締結していた者は、政令の発効日から6か月以内に申請を行うことにより、従来の制度の適用を受けることができる。

ボケテやチリキ州のその他の地域では、外国人に販売されている農場、山間の住宅、土地の大部分は「初売り」ではなく、転売物件です。そのため、この変化は単なる理論上の話ではありません。

良い買い物は、それだけでは、良い移民申請書類とはならない

35万バルボア（B/.）の土地であっても、所有権に問題がなく、境界が明確で、アクセスや水道が整備されている場合もある。しかし、それだけでは、新しい規則に基づく適格な投資とはみなされない。

その逆もまた然りである。30万バルボアの新築物件は、居住用として利用可能である一方で、これまでと同様に綿密なデューデリジェンスが必要となる。初回販売は、登記調査に代わるものではない。

署名する前に、次の3つの点を明確にしておくことが望ましい：

何を購入しているのか？　登記された権利か、占有権か。
何のために買うのか？ 生活のため、投資のため、それとも居住のためか。
その取引は「初回販売」に該当しますか、それとも「再販売」に該当しますか？

目的が居住を含む場合、3番目の質問には売買契約の締結前に回答する必要があります。その後で修正すると、費用がかさむことになります。

同政令が認めているその他の手段

不動産だけが唯一の手段というわけではない。この制度では、有価証券への投資（500,000バルボア）、国立銀行または貯蓄銀行への定期預金 （500,000バルボア）や民間銀行への預金（750,000バルボア）も認めており、いずれも5年間の保有が条件となっている。

不動産投資は、申請者が最終受益者であることを証明し、かつ実質的な支配権を維持している限り、個人名義、会社名義、あるいは私的公益財団を通じて行うことができます。ただし、これにより最終受益者の登録やその他の現行の義務が免除されるわけではありません。

資金は追跡可能であり、かつ外国からのものである必要があります。第三者からの寄付や無償の送金は、最低額に算入されません。

ボケテで不動産を見学する人が確認すべきこと

その物件が新築で、これまで一度も入居されたことがない場合、あるいは以前に所有者、賃借人、購入者がいた場合。
公的登録証明書、および該当する場合はANATIの証明書が存在する場合。
支払われた価格が、税引後の金額として、当該区分に適用される基準額に達する場合。
契約が2026年9月16日より前か後かに署名されたか。
所有構造（個人、法人、または財団）が、購入および（該当する場合）居住許可申請の両方を担当することになるか。

同政令では、手続きの期限も明記されている。MICIへの投資認定は15営業日以内、移民に関する決定は30営業日以内とされている。これにより手続きが迅速化される。ただし、提出される案件の質に代わるものではない。

ボケテの物件を検討中で、それが「初回販売」なのか「再販売」なのか、あるいはまだ「移行措置」の対象となるのかが不明な場合は、契約書に署名する前に確認しておくことをお勧めします。

モイセス・イヴァン・リオス・ベイティア 学士
legal@moisesirios.com