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2026年第17号法令：在博凯特购买二手房产已不再等同于被认定为投资者

发布于 2026年9月26日. Lic. Moisés Iván Ríos Beitia

2026年第17号法令规定，30万巴拿马巴波罗的最低限额仅适用于新房。在博凯特，若投资者想购买住宅，二手房交易需达到50万巴拿马巴波罗。

2026年9月16日，《第17号行政法令》正式生效。30万巴拿马巴波的最低交易额要求仅适用于首次出售的房产。在博凯特，大多数房产属于二手房市场。

在博凯特购房的外国人通常会在同一次交谈中提出两个问题：这处房产是否符合规定，以及此次购房是否有助于获得居留权。

在2026年9月8日发布的第17号行政令（该法令于9月16日刊登于《官方公报》）之前，许多人将这两个问题视为一个问题。现在情况已不再如此。

该法令取代了2020年第722号法令及其修订内容。作为合格投资者的永久居留权仍然有效。变化之处在于，哪些类型的房产符合条件以及所需金额是多少。

哪些保持不变，哪些上涨了

首次出售房产：最低价格仍为300,000巴哈马元。该房产必须为新建、未入住，且须直接从开发商、项目开发商或其权利承继人处购得。
二手房或二级市场房产：最低价格调整为500,000巴哈马元。若该房产已被出售、入住、出租或转让给与该开发项目无关的第三方，则适用此规定。
无论通过何种渠道进行投资，都必须维持五年。
凡在2026年9月16日之前已进行投资或完善了具有约束力的合同者，若在该法令生效后的六个月内提交申请，即可适用原有规定。

在博凯特以及奇里基省的其他地区，向外国人出售的大部分农场、山间住宅和土地并非首次出售，而是转售。因此，这种变化并非纸上谈兵。

仅凭一次成功的购房，本身并不能构成一份良好的移民申请材料

一处价值350,000巴拿马巴拉的房产，可能产权清晰、边界明确、通道畅通且供水合规。但这并不意味着它符合新规下的合格投资标准。

反之亦然：一个造价300,000巴波拉的新项目既可作为住宅使用，同时也需要像往常一样进行尽职调查。首次销售不能替代产权登记审查。

在签署之前，最好先区分清楚以下三点：

我购买的是什么？已登记的所有权还是占有权。
我买它到底是为了什么？是为了居住、投资还是定居。
该交易属于首次销售还是转售？

如果购房目的包括获得居留权，则必须在签订购房意向书之前回答第三个问题。否则，事后更正会更加昂贵。

该法令留有的其他途径

房地产并非唯一途径。该制度还允许投资证券（500,000巴哈马元）、在国家银行或储蓄银行办理定期存款 （500,000巴哈马元）以及在私人银行的存款（750,000巴哈马元），且需持有五年。

房地产投资可以以个人名义、通过公司或私人基金会进行，但前提是申请人须证明自己是最终受益人并保持实际控制权。这并不免除最终受益人登记义务及其他现行义务。

资金必须可追溯且来自国外。第三方提供的捐赠或无偿转账不计入最低额度。

在博凯特看房时应注意哪些事项

该房产是新房且从未有人居住过，还是已有前业主、租客或买家。
如有公共登记处的认证，以及在适用情况下，ANATI的认证。
如果已支付的价格（扣除各项税费后）达到适用于该类别的门槛。
合同是在2026年9月16日之前还是之后签订的。
如果持有结构（自然人、公司或基金会）将同时承担购房及（如适用）居留申请的相关事宜。

该法令还明确了办理时限：15个工作日内向MICI提交投资认证申请，30个工作日内作出移民决定。这有助于加快办理进度，但并不能替代所提交交易的质量。

如果您正在考察博凯特的一处房产，但不确定该房产是首次销售、转售，还是仍属于过渡期范畴，建议在签署合同前先核实清楚。

莫伊塞斯·伊万·里奥斯·贝蒂亚 文学学士
legal@moisesirios.com